Точное количество заброшенных участков в дачных и садовых товариществах России до сих пор неизвестно. Но на бесхозные объекты всегда найдутся желающие. Председатель комитета по интеллектуальной собственности общественной организации «Опора России», юрист Сергей Гаврюшкин поделился тонкостями переоформления никому не нужного объекта.
Антонина Лопаева, aif.ru: — Это правда, что можно стать собственником бесхозной дачи или садового участка?
Сергей Гаврюшкин: — Да, по современному законодательству есть несколько вариантов сделать это. Для начала уточним, что по Гражданскому кодексу вещь считается бесхозной, если у нее нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). На основании ч. 3 ст. 218 ГК РФ гражданин может приобрести право собственности на такое имущество.
— Допустим, владелец садового участка или дачи нам известен. Наши действия?
— Можно добиться от него прямого отказа от имущества. Путь будет непростым, но теоретически это возможно. Человек может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, если он устранился от владения и пользования этим имуществом и перестал предпринимать меры по его содержанию (ст. 236 ГК).
Для отказа от имущества хозяин дачи и земельного участка должен обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Ведомство зарегистрирует прекращение права собственности на участок, данное имущество перейдет муниципальным или региональным властям. Затем дачу выставят на торги или передадут в аренду новому собственнику.
— А если мы видим, что на участке уже несколько лет никто не появляется?
— Когда участок не используется более трех лет или используется с нарушением разрешенного назначения земли, вы можете обратиться в администрацию муниципального образования с жалобой. Орган местного самоуправления по рассмотрении заявления вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования. Затем, когда участок станет собственностью муниципалитета, его можно будет оформить в частную собственность, но рассчитывать на то, что такая стратегия 100% вас сделает собственником данного имущества, все-таки не стоит.
— Наверное, в каждом дачном или садовом товариществе есть ситуации, когда уже никто и не помнит, кто является собственником участка и есть ли он в живых…
— Если у объекта нет собственника либо же он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было, земля может быть признана бесхозной. И тогда она перейдет в собственность местных властей. Затем землю вместе с дачей можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить. Но на это тоже нужно время. Участок переходит местным властям только в случае, если администрация обращается в Росреестр, и по истечении года со дня постановки его на учет как бесхозного, орган местного самоуправления обратился в суд с иском о признании за ними права собственности, а суд вынес положительное решение.
— Давайте рассмотрим ситуацию, если собственник заброшенного участка умер, а детям и внукам заниматься землей некогда.
— Сразу пытаться оформить права на себя не стоит. Имущество должно перейти наследникам, а при их отсутствии — в собственность муниципалитета как выморочное. Такой же порядок действует, если владелец участка объявляется судом умершим после того, как в течение пяти лет не получается установить сведения о месте его пребывания.
Самый известный в народе способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка или дома — через суд стать владельцем по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.
— Это, наверное, самый долгий путь.
— К 15-летнему сроку открытого, добросовестного и непрерывного владения необходимо добавить трехлетний срок исковой давности по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения. То есть в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом. Дату начала открытого владения необходимо подтвердить письменными доказательствами. Это могут быть квитанции об оплате ЖКХ, договор на проведение ремонтно-строительных работ, также допустимо подтверждать данный факт показаниями свидетелей.
Согласно информации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны отсутствовать сведения о правообладателе (собственнике) садового дома и земельного участка. Ведь в случае с заброшенным дачным участком главное препятствие — добросовестность владения (гражданин не должен знать, что собственником участка является другое лицо). Именно с этим условием возникают трудности: если запись о собственнике есть в ЕГРН, его выполнение становится невозможным.
— Есть варианты побыстрее?
— Чаще всего завладеть заброшенным участком быстро можно только одним способом: найти владельца и заключить с ним сделку купли-продажи или аренды.
— Если я буду ухаживать за чьим-то заброшенным садом, меня накажут?
— Без оформления в собственность соседи по участку или любые третьи лица не могут самовольно пользоваться и распоряжаться чужим садовым участком, даже если на первый взгляд он давно заброшенный и неухоженный. Нельзя занимать его, вспахивать огород, косить траву, ремонтировать домик и т. д. Это преступление (ст. 139 УК РФ), которое может повлечь за собой штраф, исправительные работы и даже лишение свободы.
— С чего начать процесс оформления чужого заброшенного сада или дачи на себя?
— Для начала обратитесь к председателю садового товарищества или в местную администрацию населенного пункта. Также можно запросить выписку о данных объектах из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Но важно обратить внимание на то, что с 1 марта 2023 года выписка не дает подробной информации о собственнике; будет указано лишь, что владелец — физическое лицо. Но зато можно узнать, есть ли вообще запись о собственности, а также наложены ли на объект какие-либо обременения.
Кроме того, можно воспользоваться публичной кадастровой картой по кадастровым номерам участка, если в вашем распоряжении есть кадастровый номер земельного участка.
Если вам уже известно имя владельца, вы можете сделать запрос на сайте Федеральной нотариальной палаты в Реестре наследственных дел. Сервис позволит вам увидеть номер наследственного дела, каким нотариусом оно было открыто, в какую нотариальную палату возможно обращение за подробной информацией, а также сведения о нотариусах, которым был передан архив.
Когда правообладатель найден, с ним можно договариваться о покупке или аренде участка, предварительно проверив правоустанавливающие документы на землю и постройки на ней. Земельным кодексом РФ установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Если земельный участок и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику, речь идет о так называемом принципе единства. В таком случае оформлять права собственности на этот участок необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на домик.
— Дайте совет владельцам дач и садов: что нужно делать, чтобы твой участок в один прекрасный день кто-нибудь не забрал?
— Первое: проверьте, все ли ваши документы на земельные участки и сооружения на них в порядке. А именно: нет ли расхождений в площади, номерах, нет ли опечаток в данных собственника. Сделайте запрос в ЕГРН (такая функция есть в Госуслугах), посмотрите, совпадают ли данные из ваших правоустанавливающих документов с данными, указанными в Росреестре, есть ли там вообще запись о праве собственности.
Второе: следите за оплатой членских взносов за ваш гараж или сад, храните квитанции об уплате членских взносов и электроэнергии за каждый год.
Третье: если у вас имеются архивные документы, например 90-х годов, и вы до сих пор не осуществили их государственную регистрацию, проверьте возможность их регистрации в упрощенном порядке по дачной амнистии.