Что входит в чисто­вую отделку квар­тиры и какие есть плюсы и минусы

0Фотография — FedotovAnatoly / Shutterstock / FOTODOMОбсудить

Чистовая отделка позволит сразу въехать в квартиру, вот только материалы будут там на вкус застройщика.

Обычно квартиры в новостройках предлагают в трех вариантах отделки: черновой, предчистовой или чистовой. Для многих покупателей квартира с чистовой отделкой — оптимальный вариант. Рассказываем, что она собой представляет, какие к ней требования и на что важно обращать внимание при выборе такой квартиры.

Вы узнаете

1. Что такое чистовая отделка
2. Чем она отличается от предчистовой
3. Как она выглядит
4. Примеры чистовой отделки разных квартир
5. Что в нее входит
6. Какие есть нормы и правила чистовой отделки
7. Как принять квартиру с чистовой отделкой
8. Что делать, если отделку выполнили с нарушениями
9. Какие плюсы и минусы у чистовой отделки

Что такое чистовая отделка

Вот как ее определяют в нормативных документах. Отделка — завершающий этап работ, при котором поверхности и их примыкания — места, где к поверхностям крепятся другие материалы, — покрывают и обрабатывают, например шпаклюют  . А чистовая отделка — результат таких работ.

В привычном понимании потребителей или застройщиков чистовая отделка — вариант обустройства квартиры, когда в ней сделали ремонт: покрасили стены или поклеили обои, уложили покрытие на пол, например ламинат в комнатах и кафель в ванной, установили розетки и сантехнику. В народе ее еще называют отделкой под ключ, так как это последний этап ремонтных работ в квартире.

При чистовой отделке дольщик может заселяться в квартиру сразу, как получит ключи.

Чем чистовая отделка отличается от предчистовой

Кроме чистовой есть два других варианта отделки:

1. Черновая — когда квартиру сдают с голыми стенами. То есть дольщик будет за свой счет выравнивать полы и стены, проводить электрику и делать другие подготовительные работы, которые нужны перед косметическим ремонтом.
2. Предчистовая — среднее состояние между чистовой отделкой и черновой. В такой квартире все готового под финишное покрытие: застройщик выполнил самые сложные и трудоемкие черновые работы — уложил на полу стяжку, провел электричество, выровнял и оштукатурил стены.

Главное отличие чистовой отделки — финишные работы, после которых ремонт закончен. В предчистовой отделке выполнены черновые работы, после которых владелец квартиры может сам заняться финишными работами: покрасить стены или поклеить обои, уложить на пол ламинат или паркетную доску.

Каждый застройщик сам определяет, с какой отделкой сдавать дом. Например, одни предлагают дольщикам выбрать квартиру с отделкой или без. Другие сдают все квартиры в ЖК только в чистовой отделке. Третьи предлагают клиенту возможность выбрать предчистовую отделку вместо чистовой, чтобы тот мог сделать дизайнерский ремонт на свой вкус.

Некоторые разрешают привлекать для отделки сторонние организации, с которыми они сотрудничают. Так дольщик может сэкономить на ремонте. Например, если ценник работ от застройщика — от 27 000 ₽ за 1 м², а от организации-подрядчика — от 23 000 ₽ за 1 м².

Как выглядит чистовая отделка

Чистовую отделку обычно выполняют в светлых нейтральных тонах: белого, светло-серого, бежевого или светло-коричневого оттенка. Часто застройщик предлагает на выбор два-три варианта — более светлый и потемнее, например отделку в бежевых или белых тонах.

Визуально оценить отделку от застройщика можно в шоуруме — готовой демонстрационной квартире с отделкой, — такая же будет и у вас, когда построят дом. Эти квартиры находятся в самом доме или офисе застройщика, если объект только начали строить и дома с готовыми квартирами пока нет. Обычно шоурумы есть у любого серьезного застройщика, их строят под каждый ЖК. Например, у ЦДС их шесть.

В шоуруме покупатель может посмотреть, какие оттенки и материалы будут в квартире, и понять, насколько они ему подходят.

Пример отделки от застройщика. Источник: samolet.ruА здесь отделка в трех вариантах цветовой гаммы. На фото обычно показывают оформленный интерьер, но это не значит, что застройщик сдает квартиры с меблировкой — нужно уточнять. Источник: lidgroup.ruТак выглядит отделка в чистом виде без интерьерного оформления и мебели. Источник: zhk-sheglovskaya-usadba.ru

Примеры чистовой отделки разных квартир

У разных застройщиков чистовая отделка может различаться. Кроме этого, ее качество зависит от класса дома, подрядчиков и массы других факторов.

В 2012 году застройщик «Ведис Групп» сдавал жилой комплекс с четырьмя видами отделки на выбор: английской, французской, непальской и самурайской. Я выбрала последнюю. С качеством повезло: плитка и ламинат были уложены ровно, оштукатуренные потолки и окна не вызывали вопросов, только дешевые крашеные обои мы сразу заменили другими.

В 2015 году я переехала в другую квартиру в этом же подъезде, там была французская отделка в светлых тонах. Обои опять сразу переклеили. В 2021 году на кухне отвалился кусок штукатурки с потолка, пришлось переделывать — это обошлось в 50 000 ₽. К 2025 году от изначальной отделки осталась плитка на кухне, в коридоре и на лоджиях, а также потолки в двух комнатах.

В 2022 году я приняла квартиру с чистовой отделкой у компании «ПИК»: обои под покраску, плитка, ламинат, натяжные потолки. Вариантов отделки не было. Приятным бонусом стали заранее проложенные трассы для кондиционеров в стенах. Но к качеству были вопросы, поэтому удалось отсудить компенсацию за ремонт. Я сдаю квартиру с изначальной отделкой, но есть дизайн-проект на ремонт, когда появится необходимость.

Я считаю, что чистовая отделка — очень удобный вариант, если нужно сразу въехать в квартиру. Если же время терпит, лучше выбирать вариант с предчистовой отделкой — white box. При покупке квартиры в бетоне на черновую отделку может уйти много времени и денег, нужно рассчитывать свои возможности.

Так выглядела кухня в самурайском стиле в момент приема квартирыА это ванная с оборудованием от застройщикаТак выглядела кухня в самурайском стиле в момент приема квартиры

В 2022 году я купил апартаменты для сдачи в аренду. Отделка квартир в комплексе шла стандартная, в светлых тонах — выбирать не приходилось. На стенах светлые обои с небольшим контрастом на акцентных поверхностях. На полу ламинат под дерево с пластиковым плинтусом. Самая простая дверь в санузел.

Потолок — оштукатуренное перекрытие с переходом на гипсокартонную конструкцию в зоне коридора, санузла и кухни. В этом коробе спрятаны коммуникации: пожарная труба, электрика, вентиляция, потолочные светильники и место с розеткой под роутер.

В санузле керамогранит на полу и стенах, а также самое необходимое: подвесной унитаз, душ в пол, тумба с раковиной и электрический полотенцесушитель. То есть все для того, чтобы быстро меблировать квартиру и въехать.

На этапе приемки вопросов к качеству отделки не возникло: коммуникации работали исправно, кривизна поверхностей в пределах нормы, дефектов не выявлено. Но все же меня ждал один неприятный сюрприз: на месте установки кухни не было водорозеток и слива. Первые замуровали в слое штукатурки — мне только сообщили расстояния от пола и угла стены. Канализация была скрыта в полу под ламинатом, а ось трубы помечена на нем точкой.

Представитель застройщика объяснил, что это апартамент, то есть нежилое помещение, и, чтобы упростить процесс сдачи комплекса, кухонную зону «замаскировали». Это не первый апартамент, который я принимал, но с таким столкнулся впервые. Пришлось подписывать акт приемки на веру — что «суслик там есть».

Позже, когда дело дошло до установки кухни, сборщики из «Лемана Про» отказались сами выпиливать эти коммуникации. Пришлось подавать заявку в управляющую компанию, чтобы мастер, который занимался выпилами по всему комплексу, пришел и обнажил коммуникации. УК на этом еще и заработала 700 ₽.

Если с внутренней отделкой апартаментов проблем не было, то сам комплекс сдали с недоделками: не было зоны лобби, лифты зашиты плитами ОСБ, а территория вокруг дома не облагорожена. Ушло еще где-то полгода, чтобы застройщик доделал все хвосты.

С отделкой комнаты не было проблем: все просто и в нейтральных тонах. Проблема была в том, что на простенке с розетками должны были выходить еще водорозетки и канализация. Первые были замурованы под слоем штукатурки, канализационная труба — под ламинатом. Фотография: Виктор ДжинВ ванной с коммуникациями все было в порядке: справа от входа есть вывод под стиральную машинку и электрический полотенцесушитель. Слева — подвесной унитаз. Фотография: Виктор ДжинМы добавили в санузел пенал, повесили зеркало с подсветкой и добавили аксессуаров — вышло круто. Фотография: Виктор ДжинВ ванной с коммуникациями все было в порядке: справа от входа есть вывод под стиральную машинку и электрический полотенцесушитель. Слева — подвесной унитаз. Фотография: Виктор Джин

Что входит в чистовую отделку

Застройщики сами определяют, какие типы работ включать в чистовую отделку квартир. Обычно состав такой:

1. Потолки натяжные или обычные оштукатуренные во всех помещениях, кроме балконов или лоджий — там монолитная железобетонная плита в цвет фасада дома.
2. Полы в жилых комнатах, кухне, прихожей — стяжка с шумоизоляцией и напольным покрытием, плиткой или ламинатом. В санузле — керамогранит или плитка. На лоджии — на усмотрение застройщика, например только стяжка без покрытия или уложена керамическая плитка.
3. Стены в жилых комнатах, прихожей или гардеробной выравнивают штукатуркой, шпаклюют, клеят обои под покраску или с покраской, устанавливают подоконники, стены в санузлах и на кухне выравнивают штукатуркой и покрывают керамогранитом или керамической плиткой, стояки закрывают пластиковой панелью, могут зашить стены, чтобы спрятать трубы холодного и горячего водоснабжения.
4. Сантехническое оборудование — в ванной комнате душевая кабина или акриловая ванна, унитаз и умывальник, счетчики ГВС и ХВС  , часто — электрический полотенцесушитель.
5. Межкомнатные двери — МДФ со скобяными изделиями, то есть петлями и ручками.
6. Входная дверь — металлическая с коробкой, фурнитурой и наличниками.
7. Отопление — устанавливают радиаторы по всей квартире.
8. Светотехническое оборудование — разводят электроснабжение, устанавливают розетки и выключатели, звонок и коробку звонка.

Многие застройщики предлагают дополнительно к чистовой отделке полную меблировку квартиры и подбирают все, что нужно для жизни, от мебели до столового сервиза. Тогда покупателю не придется ничего приобретать. При этом цена квартиры с полной отделкой без мебели может быть такой же, как и с меблировкой.

Вот пример цены на квартиры с меблировкой и только с отделкой — в обоих случаях ценник начинается с одинаковой суммы. Кухню и декор тоже можно заказать у застройщика. Источник: samolet.ruПример шаблона ДДУ с приложением, где застройщик указывает перечень работ, которые входят в чистовую отделку

Нормы и правила чистовой отделки

Требований к чистовой отделке в законодательстве нет. При ремонтных работах застройщики руководствуются общими стандартами строительства и техническими регламентами, которые устанавливает государство.

Обязательные стандарты содержит Реестр требований в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса  — он размещен на сайте стройкомплекс.рф.

Рекомендательные стандарты. Часть стандартов считается добровольной — застройщик может их применять на свое усмотрение. Их перечень — в приказе Росстандарта от 02.04.2020 № 687. Дополнительно к ним Минстрой разработал методические рекомендации по выполнению отделочных работ.

Стандарты к квартирам по госпрограммам. Бывают требования к отделочным работам в квартирах, которые люди получают по госпрограммам. Например, в Москве есть требования к качеству отделки квартир, которые представляют по программе реновации  . Нормативный акт устанавливает стандарты отделки всех помещений: кухни, санузла, комнат.

Для квартир по программе реновации в Москве есть дополнительные требования к отделке — установка москитных сеток на окна. Источник: stroi.mos.ru

Стандарты застройщика. С 1 марта 2025 года вступят в силу новые нормы закона о долевом строительстве:

1. Застройщики смогут включать в ДДУ условие о соответствии отделки внутреннему стандарту компании, который надо будет зарегистрировать в Федеральном информационном фонде стандартов  . Требования такого стандарта не могут быть хуже требований к отделочным работам, которые установлены государством для строительных и изыскательных работ. Минстрой уже подготовил проект приказа, который устанавливает минимальные требования к отделочным работам, он заработает с 1 марта 2025 года.
2. Минимальный срок гарантии на отделочные работы — год  , если в договоре застройщик не указал иное  .

С учетом обязательных и добровольных правил и норм застройщики создают внутренний стандарт или регламент, который учитывают в работах по чистовой отделке и размещают на своем сайте, чтобы дольщики могли с ними ознакомиться. Например, у «Сэтл Групп» такой документ называется «Требования к качеству возводимых домов и порядку их приемки» — его разрабатывают для каждого ЖК, а у ГК «ПИК» для отделки есть отдельный регламент.

В дополнение к общим строительным нормам у каждой компании свои стандарты отделочных работ. Например, застройщик решает, какие материалы будет использовать для отделки. Когда дольщик подписывает ДДУ, в котором указано, что приобретаемая квартира будет сдаваться с отделкой, он соглашается и с этими стандартами.

В приложении к ДДУ застройщик указывает на право самому определять материалы для ремонтных работ, места установки оборудования, его размер и марку. Источник: samolet.ruДругой застройщик сразу указывает, какими материалами и марками производителей пользуется для отделки. Источник: fsknw.ru

Как принять квартиру с чистовой отделкой

В другой статье Т⁠—⁠Ж мы подробно рассказали, как принять квартиру у застройщика. Порядок действий при приеме квартиры с отделкой такой же. Если коротко, нужно:

1. Согласовать время и день приемки.
2. Подготовить инструменты, которыми можно проверить наклон стен, укладку линолеума, финишные покрытия и межкомнатные двери.
3. Внимательно перечитать договор ДДУ и его приложение, где застройщик обычно описывает, какие работы включены в отделку.
4. В согласованный день прийти на осмотр квартиры.
5. При наличии дефектов зафиксировать их в смотровой справке или акте — зависит от условий работы застройщика.

На приемку лучше пригласить специалиста-приемщика, так как обычному покупателю без профессионального образования или опыта строительных работ сложно обнаружить дефекты, которые специалист заметит сразу. Он обратит внимание на важные параметры и поможет описать дефекты в акте.

Такие услуги стоят 3000—5000 ₽ за выезд. Но эксперт поможет сэкономить деньги и время, потому что уже при первом осмотре заметит моменты в отделке, где, по его опыту, застройщики чаще всего допускают недочеты. Так дольщик узнает о них при приемке квартиры, а не спустя время, когда уже заселится.

Что делать, если чистовую отделку выполнили с нарушениями

Иногда застройщики сдают квартиры с дефектами. Мы подробно разбирали в другой статье Т⁠—⁠Ж, как исправить недостатки в новостройке и взыскать компенсацию с застройщика. Кратко напомню, что нужно делать:

1. Составить акт с описанием недочетов. Общий срок их устранения застройщиком — не более 45 календарных дней  .
2. Если при повторном осмотре дефекты сохранились, придется заказывать экспертизу — она может пригодиться в суде.
3. После получения отчета эксперта нужно направить застройщику претензию с требованием устранить недочеты. Возможно, получится урегулировать спор до суда. Если нет, девелоперу также назначат штраф — 5% от суммы, которую присудят выплатить дольщику за нарушение сроков устранения дефектов.
4. Если застройщик проигнорировал требования, нужно обратиться в суд.

Мораторий на взыскание с застройщиков неустойки продлили до 30 июня 2025 года. Это значит, что бессмысленно обращаться в суд, чтобы взыскать неустойку и штраф за нарушение сроков исправления дефектов. Пока действует ограничение, дольщик не сможет получить компенсацию

Плюсы и минусы чистовой отделки

Многие дольщики выбирают квартиры с чистовой отделкой. Вот что их привлекает:

• Квартира сразу готова к заселению, не надо ждать окончания ремонта и платить за арендное жилье.
• Стоимость отделки застройщики включают в готовую цену ДДУ, то есть на всю сумму можно взять ипотеку даже под льготную программу. Это выгоднее, чем брать потребительский кредит на ремонт или под залог недвижимости, тем более стройматериалы постоянно дорожают.
• Затраты на чистовую отделку у застройщика ниже, чем при самостоятельном ремонте, потому что он закупает стройматериалы оптом и ему предлагают выгодные цены на материалы.

Но у чистовой отделки есть и недостатки:

• Ремонт будет шаблонным — как у других квартир в доме, без индивидуального характера.
• Застройщик оставляет за собой право изменить марку или цвет материалов, поэтому они могут в итоге отличаться от тех, что покупателю показывали при заключении ДДУ.
• Если дольщику отделка не понравится, придется оплатить второй ремонт, чтобы самому это исправить.
• Отделка может быть с дефектами — например, ламинат уложен неровно или скол штукатурки на стене.

Запомнить

1. Квартира с чистовой отделкой — отличный вариант для тех, кто не хочет или не может заниматься ремонтом.
2. Обычно все застройщики, у кого есть дома с чистовой отделкой, предлагают на выбор минимум два варианта ремонта.
3. Если покупать квартиру с отделкой, скорее всего, это обойдется дешевле, чем делать ремонт за свой счет. Застройщик включает стоимость отделки в итоговую цену квартиры по ДДУ, то есть на ремонт можно оформить ипотеку по льготным программам, а не брать отдельный кредит.
4. При заключении договора важно внимательно ознакомиться с условиями отделки — какие работы и материалы туда входят.
5. Перед покупкой квартиры с чистовой отделкой стоит посетить шоурум, чтобы визуально оценить, какой будет будущая квартира.