Содержание:
0Фотографии в коллаже — photosounds / Sergey Lavrentev / Shutterstock / FOTODOMОбсудить
Житель Москвы купил квартиру и нежилое помещение площадью 134 м² прямо под ней, на первом этаже. Он хотел объединить их в комфортное двухуровневое пространство. Для этого нужно было кое-что изменить в нижнем помещении.
Мужчина заказал проект и приступил к работам: построил антресоль, сделал дополнительные выводы холодной и горячей воды, уложил теплый пол. Снаружи увеличил оконные проемы, одно окно сделал французским , чтобы с улицы был вход в помещение с оборудованной террасой.
Такое переустройство не понравилось ТСЖ, так как мужчина не согласовал планы с другими жильцами. Товарищество потребовало вернуть все как было до ремонта. Но мужчина не отреагировал. Тогда ТСЖ обратилось в суд и попросило обязать мужчину привести помещение в исходный вид. Противостояние дошло до Верховного суда.
Аргументы сторон
ТСЖ. Мужчина сделал из обычного окна панорамное. Такое переустройство влияет на безопасность здания и нарушает права жильцов многоквартирного дома, МКД. Из-за дополнительного входа и увеличения окна общее имущество собственников уменьшилось. Такие работы нужно согласовывать со всеми собственниками квартир и помещений в доме.
Вопрос об этих работах выносился на общее собрание жильцов, но не нашел поддержки. Поскольку наша задача — следить за общим имуществом МКД, требуем, чтобы мужчина вернул помещение в прежнее состояние.
Собственник помещения. До начала ремонта я обратился в специализированную организацию, которая составила проект перепланировки и переоборудования помещения. Я выполнил все работы по проекту, а затем представил результат переустройства жилинспекции и получил акт согласования.
То есть я ничего не нарушил. В рамках закона я могу делать со своим помещением что пожелаю. Спрашивать согласия собственников других квартир я не обязан. Прошу отклонить иск ТСЖ.
Жилинспекция. У нас нет претензий к собственнику нежилого помещения. Все работы он выполнил законно, спрашивать других собственников не должен. Перепланировку мы ответчику согласовали, и ТСЖ даже не пыталось оспорить наше решение.
Считаем, что у ТСЖ нет полномочий заявлять в суде подобные требования. Только жильцы на общем собрании могут наделить ТСЖ этим правом, но такого собрания не было. Просим отказать в удовлетворении иска.
Что сказали суды
Не вижу нарушений.
В Москве жилинспекция должна контролировать, не нарушается ли закон при переустройстве или перепланировке нежилых помещений, выявлять такие нарушения и добиваться их устранения. Поводом для проверки может стать любое обращение.
В этом деле жилинспекция согласовала переустройство помещения, что подтверждает ее акт. В нем указан перечень работ, которые выполнил собственник. В их числе — устройство двери и монтаж новых оконных блоков. Ведомство указывает, что работы выполнены согласно требованиям нормативных документов, которые действуют для МКД.
В дальнейшем жилинспекция еще раз обследовала помещение и составила акт осмотра. В нем указано, что планировка помещения и расположение дополнительного входа соответствуют текущему поэтажному плану БТИ, отклонений нет.
ТСЖ заявило, что не согласно с актом обследования. Но жилинспекция провела осмотр по моему поручению и направила в суд акт с подписью должностного лица. У суда нет оснований не доверять документу.
Учитывая, что жилинспекция не выявила нарушений при перепланировке и переустройстве помещения, в удовлетворении иска полностью отказываю.
ТСЖ не устроило такое решение, и оно подало апелляционную жалобу.
Все правильно.
Мы согласны с коллегой из районного суда, но, чтобы лишний раз убедиться в его правоте, назначили по делу судебную экспертизу.
Эксперт осмотрел помещение и пришел к выводу, что выполненные работы полностью соответствуют проекту, который ответчик представлял в жилинспекцию. Эти работы не нарушают строительных норм и правил, прочность несущих конструкций здания от них не пострадала. Расширив оконные проемы, собственник изменил общее имущество МКД, ведь фасад дома к нему относится. Но присоединения общего имущества эксперт не выявил: площадь помещения мужчины осталась неизменной.
На вопрос, можно ли привести помещение в первоначальное положение, эксперт ответил, что технически это возможно, но есть риск повредить несущие стены, колонны и перекрытия дома. То есть такие работы могут быть опасными для жизни и здоровья жильцов.
С учетом этого мнения считаем, что нет оснований отменять решение суда. Переустройство помещения соответствует проекту и акту жилинспекции. Оно не влияет на безопасность здания, не создает угрозу жизни и здоровью людей и не нарушает прав других собственников.
Увеличения площади за счет уменьшения общего имущества дома мы не выявили. А значит, мужчина не должен был получать согласие других собственников. Тем более, никто из них к иску ТСЖ не присоединился.
Решение суда оставляем без изменения, а жалобу ТСЖ — без удовлетворения. Стоимость судебной экспертизы — 230 000 ₽ — взыскиваем с ТСЖ.
Коллеги поторопились.
В деле есть сведения о том, что в результате переделки антресоли общая площадь нежилого помещения увеличилась. Но за счет чего — коллеги не исследовали.
По строительным нормам в помещениях с высоким потолком можно делать антресоль — площадку, на которой и под которой могут находиться люди. Такая площадка должна составлять не более 40% от площади помещения, в котором она находится. ТСЖ считает, что собственник нарушил это требование. Однако апелляционный суд эти доводы не проверил.
Кроме того, ТСЖ представило критическую рецензию на заключение судебного эксперта. Коллеги приобщили ее к материалам дела, но не оценили. В решении суда не указано, почему они не приняли во внимание это доказательство. На основании этой рецензии представитель ТСЖ просил провести по делу повторную экспертизу. Коллеги отложили обсуждение этого ходатайства, но так к нему и не вернулись. Это серьезное нарушение правил ведения гражданского процесса.
Определение городского суда отменяем. Возвращаем дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Изучим все повнимательнее.
Поскольку есть сомнения в правильности заключения эксперта, назначим повторную судебную экспертизу и поручим ее другой экспертной организации.
Эксперты из другой организации изучили помещение и пришли к тем же выводам, что и предыдущие специалисты. Они подтвердили, что в ходе работ площадь помещения за счет общего имущества не увеличилась. Работы выполнены согласно проекту и не повлияли на прочность здания. Новые оконные и дверные конструкции соответствуют единому стилю фасада дома и не нарушают его архитектурный облик.
Площадь антресоли в помещении — 89,4 м², а общая площадь помещения — 134,7 м². То есть площадь антресоли — 66,4% от площади помещения. Это нарушает строительные нормы. Но такое нарушение можно считать несущественным. На безопасность антресоли это не влияет, угрозы для конструкций здания не создает.
Наоборот, возведенная антресоль конструктивно связана с каркасом здания и работает как единая схема. По сути, это дополнительный диск жесткости, который усиливает каркас первого этажа. Демонтаж антресоли опасен. Он может повлечь нерасчетное повреждение конструкций — вплоть до разрушения дома.
Несмотря на допущенное нарушение, суд может сохранить помещение в переустроенном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы людей, не создает угрозу их жизни или здоровью. Считаем, что антресоль надо оставить.
Рецензия, которую ранее представило ТСЖ, доверия не вызывает. Ее автор проводил исследование без осмотра помещения — по техническому заключению, которое не имеет отношения к работам. Ведь они выполнялись по проекту другой организации.
Поэтому считаем, что нет причин отменять или изменять решение районного суда. Апелляционную жалобу ТСЖ оставляем без удовлетворения.
Теперь точно все правильно.
На этот раз коллеги выяснили все, что нужно. Требования ТСЖ действительно не имеют под собой оснований. Решения оставляем без изменения.
Но ТСЖ не сдалось и решило направить жалобу в Верховный суд.
Нельзя уменьшать общее имущество дома.
Коллеги серьезно нарушили нормы права, когда рассматривали дело. Они не учли, что уменьшить размер общего имущества в МКД можно только с согласия всех собственников помещений в нем. Еще такое согласие нужно получить, если переустройство или перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества дома.
В ходе работ мужчина изменил фасад дома. Он увеличил высоту оконных проемов за счет разрушения части внешней стены — ограждающей несущей конструкции, которая относится к общему имуществу собственников. То есть размер общего имущества в МКД уменьшился, хотя площадь помещения ответчика не увеличилась.
К тому же мужчина оборудовал независимый выход из помещения с террасой на придомовой территории — это уменьшило размер прилегающего общего земельного участка.
Только решение общего собрания жильцов может подтвердить, что все собственники согласны на эти изменения. Но мужчина такого доказательства не представил. Зато в материалах дела есть протокол общего собрания, из которого следует, что собственники не были согласны с реконструкцией спорного помещения. Этот факт имеет ключевое значение для спора, но суды его проигнорировали.
Отменяем все решения нижестоящих судов. Направляем дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Исправляюсь.
Судебные эксперты достоверно установили, что из-за действий мужчины уменьшилось общее имущество дома за счет разрушения части внешней стены. Кроме того, мужчина оборудовал независимый выход с крыльцом и террасой — это сократило площадь общего земельного участка. В деле есть протокол общего собрания, согласно которому мужчине отказали в проведении таких работ.
Жилинспекция и мужчина считают, что протокол не нужно принимать во внимание, так как собрание жильцов проведено с нарушениями. Но оспорить решение общего собрания можно только в установленном порядке и в специально отведенные сроки, которые прошли. Никто не оспаривал протокол, значит, нет оснований игнорировать его.
Мужчина указывает, что за время судебных процессов он перевел нежилое помещение в жилое, а значит, объекта спора уже нет. Отклоняю этот довод, так как статус помещения не имеет значения в нашем деле. Обязанность получить согласие на уменьшение общего имущества есть и у собственников жилых помещений.
Доводы о том, что у ТСЖ нет полномочий обращаться в суд с такими требованиями, неверны. ТСЖ обязано следить, чтобы соблюдались права собственников помещений в МКД. В уставе указано, что ТСЖ вправе:
- принимать меры, чтобы предотвращать или прекращать действия третьих лиц, которые нарушают права жильцов в отношении общего имущества дома;
- представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, исковые требования ТСЖ полностью удовлетворяю. Мужчина должен в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в силу привести помещение в исходное состояние:
- уменьшить окна на внешней стене дома;
- демонтировать дополнительный вход в помещение (французское окно) и восстановить прежнее состояние стены дома;
- демонтировать антресоль;
- вернуть в исходное состояние системы водоснабжения, водоотведения и канализации.
Также взыскиваю с ответчика расходы на судебные экспертизы.
Что в итоге
Работы по переустройству помещения мужчина закончил в 2017 году. А спустя семь лет его обязали привести все в исходное состояние за свой счет.
Из итогового решения суда неясно, почему мужчина должен демонтировать антресоль и вернуть коммуникации в исходное положение. Эти работы не привели к уменьшению общего имущества жильцов, и Верховный суд не упоминал их в числе тех, на которые требовалось согласие всех собственников. Более того, оба эксперта пришли к выводу, что демонтировать антресоль опасно, так как это может повлечь обрушение дома.
Точку в деле еще не поставили. Мужчина уже подал очередную апелляционную жалобу на решение. Но судьба окон и дополнительного выхода на участок вряд ли изменится, так как ее определил Верховный суд, а нижестоящие суды не вправе отступить от его указаний.
Так можно ли свободно менять окна на французские
На каком бы этаже вы ни жили, просто взять и заменить окно на французское нельзя. Верховный суд четко сформулировал, что высоту оконных проемов можно увеличить только за счет разрушения части внешней стены — то есть общей собственности жильцов.
Загвоздка в том, что уменьшение общего имущества собственники должны одобрить единогласно. Такое можно представить только в маленьких домах на несколько квартир. В большом МКД, даже если жильцам глубоко безразличен размер ваших окон, добиться, чтобы все приняли участие в собрании и проголосовали за, нереально.
В 2023 году понятие перепланировки уточнили: теперь изменение размеров оконных блоков не считается перепланировкой, согласовывать его с жилинспекцией не нужно. Но получить согласие всех жильцов на уменьшение площади фасада все равно придется. Поэтому, если вы поменяли окна на свой страх и риск, будьте готовы получить предписание от управляющей компании или даже повестку в суд.
Если мечтаете о французских окнах, лучше выбирать квартиру, где они изначально предусмотрены проектом, или же задуматься о частном доме, который можно спроектировать по своему вкусу.